Deux heures de non-discrimination : d'où vient ce chiffre ?

Le chiffre circule, son texte n'est pas dans notre registre

Deux heures. Le chiffre revient dans chaque catalogue, chaque relance de fin d'année, chaque conversation entre confrères, et il y revient toujours nu — sans l'article qui le porte. Nous sommes allés le chercher dans notre registre de sources. Il n'y est pas.

Ce que nous détenons sur la formation continue des professionnels de l'immobilier tient dans le code de déontologie annexé au décret du 28 août 2015, et ce code ne compte pas les heures. Son article 4 pose une obligation sans durée : « Elles prennent les mesures nécessaires au respect de leur propre obligation de formation continue et veillent à ce que leurs collaborateurs, habilités à négocier, s'entremettre ou s'engager pour leur compte, et leurs directeurs d'établissement remplissent leur obligation de formation continue. » Un renvoi, pas un décompte.

Le texte qui chiffre ces heures et fixe la période sur laquelle elles se comptent existe ailleurs. Nous ne l'avons pas ouvert : nous n'écrirons donc ni le nombre, ni la période, ni la souplesse qu'on lui prête. Ce que ces deux heures ont à couvrir, en revanche, notre registre le porte en entier, et l'article 3 du même code en donne l'adresse. Les professionnels s'obligent « A ne commettre aucune des discriminations mentionnées à l'article 225-1 du code pénal, tant à l'égard des personnes physiques que des personnes morales ».

Source : S138

L'article qu'on croit connaître en trois mots

L'article 225-1 du code pénal ne pose pas une interdiction. Il pose une définition : « Constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques sur le fondement de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de la particulière vulnérabilité résultant de leur situation économique, apparente ou connue de son auteur, de leur patronyme, de leur lieu de résidence [...] » La phrase continue longtemps. Le verbe, lui, reste neutre : distinguer.

Qui ne retient de cette liste que l'origine, le sexe et la religion travaille avec une fraction du texte, et pas celle qui se rencontre en agence. La vulnérabilité économique apparente vise le tri par la précarité. Le lieu de résidence atteint le réflexe qui écarte une adresse. On y lit aussi « [...] de leur capacité à s'exprimer dans une langue autre que le français [...] », critère dont l'existence surprend chaque fois qu'on la signale.

Le second alinéa double la définition : « Constitue également une discrimination toute distinction opérée entre les personnes morales [...] », les mêmes éléments étant appréciés cette fois « [...] des membres ou de certains membres de ces personnes morales. » Une société candidate à un bail de bureaux entre donc dans le champ. C'est l'alinéa le moins cité, et c'est le plus clair.

Source : S145

Trois ans, ou cinq : la condition qui sépare les deux

L'article 225-2 quitte la définition pour le comportement. Six situations y sont énumérées ; deux touchent l'immobilier. Le refus franc, d'abord. Puis une pratique plus discrète et bien plus fréquente : « A subordonner la fourniture d'un bien ou d'un service à une condition fondée sur l'un des éléments visés à l'article 225-1 [...] ». Exiger d'un seul dossier une pièce ou une garantie qu'on ne demande pas aux autres relève de ce point-là.

La peine se lit en deux étages. Le premier : la discrimination « [...] est punie de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende [...] ». Le second n'arrive qu'à conditions cumulées : « Lorsque le refus discriminatoire prévu au 1° est commis dans un lieu accueillant du public ou aux fins d'en interdire l'accès, les peines sont portées à cinq ans d'emprisonnement et à 75 000 euros d'amende. » On cite souvent le second en croyant énoncer le régime ordinaire. Il ne l'est pas.

Source : S148

En location, la preuve change de camp

L'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 n'écrit pas ses propres critères, il emprunte ceux du code pénal : « Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du code pénal. » Conséquence peu commentée : la liste bouge au rythme des réformes pénales sans que la loi locative soit touchée, et tout support qui recopie les critères sans dire où ils vivent vieillit sans prévenir.

Le même article organise le contentieux, et c'est là que le sujet cesse d'être moral pour devenir opératoire. « [...] la personne s'étant vu refuser la location d'un logement présente des éléments de fait laissant supposer l'existence d'une discrimination directe ou indirecte. » Puis : « Au vu de ces éléments, il incombe à la partie défenderesse de prouver que sa décision est justifiée. »

Le candidat n'a donc pas à démontrer la discrimination, il a à rendre l'hypothèse plausible. La justification, elle, se prépare avant le litige ou ne se prépare pas du tout : une sélection dont rien n'a été tracé se reconstitue mal deux ans plus tard.

Source : S150

Sauf devant le juge pénal

Le mécanisme n'est pas propre à la location. L'article 4 de la loi du 27 mai 2008 en pose le régime général : « Toute personne qui s'estime victime d'une discrimination directe ou indirecte présente devant la juridiction compétente les faits qui permettent d'en présumer l'existence. » Le même article ajoute une phrase qui vise le testing : « Le fait que la victime ait seulement poursuivi l'objectif de démontrer l'existence d'un agissement ou d'une injonction discriminatoire n'exclut pas, en cas de préjudice causé à cette personne, la responsabilité de la partie défenderesse. »

Et il se referme sur une ligne qui commande tout le reste : « Le présent article ne s'applique pas devant les juridictions pénales. » Des mêmes faits peuvent naître deux procédures qui n'obéissent pas au même régime de preuve. Annoncer à un bailleur qu'il devra se justifier au correctionnel comme devant le juge civil est inexact ; lui dire qu'il n'aura jamais à se justifier l'est tout autant. La question utile vient avant : devant quelle juridiction sommes-nous ?

Source : S154

L'étage qui se contrôle sans attendre le procès

Reste le seul étage qui se vérifie avant tout litige, et c'est celui qu'on travaille le moins. L'article 22-2 de la loi de 1989 ne décrit aucun comportement fautif ; il pose une méthode : « La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. » Le décret du 5 novembre 2015 a écrit cette liste. Comparer une demande de pièces à un texte publié est une opération matérielle ; discuter d'une intention ne l'est pas.

La sanction n'est ni pénale ni civile : « Les manquements au présent article sont punis d'une amende administrative, prononcée par le représentant de l'Etat dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale. » Elle vient du préfet. Et elle ne s'arrête pas au logement nu, puisque l'article 25-3 range l'article 22-2 parmi les dispositions applicables au meublé : « Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. »

La tension propre au métier, la Cour de cassation l'a formulée sans détour : « [...] l'agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l'article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 [...] » Vérifier sérieusement, sans déborder la liste. Celui qui demande tout pour se protéger sort du texte ; celui qui ne demande rien manque à sa vérification. Voilà ce qui tient en deux heures, à condition de savoir de quoi elles parlent.

Source : S919

L'unité qui traite la question

Cet article dit d'où vient la règle. L'unité l'enseigne : écran par écran, avec ses exercices, ses cas pratiques et son épreuve.

Non-discrimination à l'accès au logement

Pourquoi cet article existe

Nous tenons un registre de sources : chaque texte cité ici a été ouvert, recopié mot à mot, daté, et rouvert à la collation. C'est pourquoi cet article donne les peines, la charge de la preuve et la mécanique de l'amende administrative avec leurs articles — et pourquoi il refuse de donner un nombre d'heures que nous n'avons pas lu. Un support qui recopie des critères sans dire où ils vivent vieillit sans prévenir. Le nôtre porte ses dates.

Chaque passage entre guillemets ci-dessus est vérifié mot à mot contre le texte recopié dans notre registre. Un article qui citerait de travers ne franchirait pas le contrôle, et ne serait pas en ligne.