Dispense de mise en concurrence du syndic : quelle majorité

L'obligation, et sur qui elle pèse

Avant la désignation d'un syndic professionnel, quelqu'un doit comparer. Ce quelqu'un n'est ni le syndic sortant ni l'assemblée : c'est le conseil syndical, qui met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, accompagnés de la fiche d'information. L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 lui confie cette tâche comme il lui confie le reste — il « assiste le syndic et contrôle sa gestion », et il « donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat ».

Deux détails de rédaction méritent d'être relevés tout de suite. Ce sont des projets de contrats qui se comparent, non des plaquettes commerciales. Et la fiche d'information accompagne chacun d'eux, de sorte que la comparaison ne se réduit pas au prix affiché en bas de page.

Un conseil syndical qui reconduit le cabinet en place sans avoir sollicité la moindre autre proposition n'a donc pas rempli son office — quand bien même le service donne satisfaction depuis dix ans, et quand bien même l'assemblée voterait la reconduction sans discuter.

Source : S110

La phrase qui porte la dispense

L'obligation n'est pourtant pas absolue. La même disposition prévoit que « le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ». Voilà le chiffre, et il est écrit sans détour dans le texte lui-même.

Ce n'est pas la majorité des présents. Ce n'est pas la majorité des voix exprimées. C'est le total du syndicat qui sert de dénominateur, absents et abstentionnistes compris. Toute la difficulté de cette résolution tient dans ce seul mot, et il ne se voit pas quand on lit vite.

Source : S110

Le réflexe d'assemblée, et pourquoi il trompe ici

En assemblée générale, presque tout se compte sur les voix exprimées. Le droit commun est posé à l'article 24 : les décisions sont prises « [...] à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance [...] ». Trois canaux, donc, et un seul absent véritable : celui qui n'a rien manifesté.

Mais la même phrase se referme sur une réserve qu'on saute d'ordinaire — « [...] s'il n'en est autrement ordonné par la loi. » La dispense de mise en concurrence est l'un de ces cas où la loi en ordonne autrement.

L'ordre de la recherche compte donc autant que la réponse. On cherche d'abord la disposition spéciale, on ne revient au droit commun qu'à défaut d'en trouver une. Partir de l'article 24 et se demander ensuite s'il existe une exception, c'est prendre le risque d'oublier de regarder.

Source : S73

Ce que le changement d'assiette produit au dépouillement

L'article 25 emploie la même formule, et il permet de mesurer l'écart : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant… ». Le dénominateur cesse d'être la salle pour devenir l'immeuble entier.

Prenons dix mille tantièmes. Cinq mille cent voix siègent, présents, représentés et votes par correspondance confondus ; la dispense en recueille quatre mille deux cents, contre neuf cents. Le vote du jour est écrasant. La résolution n'est pas acquise pour autant : il en fallait plus de cinq mille. Les absents n'ont pas voté contre, ils n'ont rien fait — et ce rien produit le même effet qu'un refus, puisqu'il reste au dénominateur sans jamais alimenter le numérateur.

Une dispense se joue donc largement avant la séance, dans la collecte des pouvoirs et le retour des votes par correspondance. Ce qui se dira dans la salle pèse moins que ce qui y sera entré.

Source : S74

Une porte que le texte laisse entrouverte

Reste une question que l'on voit rarement posée. Lorsque la dispense échoue mais dépasse le tiers des voix de tous, la passerelle peut-elle jouer ? L'article 25-1, tel qu'il est écrit, ne se limite pas à l'article 25 : « Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »

Ou d'une autre disposition. La dispense de l'article 21 se vote bien à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et elle s'y vote en application d'une autre disposition que l'article 25.

Nous ne trancherons pas ici. Notre registre porte le texte et ses versions, pas la jurisprudence qui en fixe la portée, et nous n'y avons rien qui règle ce point. Il vaut la peine d'être signalé pour une raison de conduite de séance : le second vote, s'il est ouvert, l'est immédiatement. Celui qui préside sans connaître le mécanisme ne se posera pas la question — il l'aura tranchée en passant au point suivant.

Source : S75

Renoncer à comparer, c'est renoncer à quoi

La dispense a un objet précis : mettre de côté une comparaison que le législateur a pris la peine de rendre possible. L'article 18-1 A impose que « tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'État ». Le mot projet fait tout le travail : la contrainte pèse dès la proposition, avant même la désignation.

Les offres arrivent donc bâties sur la même ossature et se lisent ligne à ligne, honoraire par honoraire, sans qu'un conseil syndical ait à reconstituer lui-même une grille de lecture. Ajoutez le principe du forfait, et la comparaison porte enfin sur des montants qui veulent dire quelque chose.

Que la dispense soit placée à la majorité des voix de tous les copropriétaires se comprend alors sans effort. Ce n'est pas un formalisme de plus : c'est le prix demandé pour se priver d'un outil que la loi a construit pièce à pièce, et il se paie en voix d'absents qu'il faut aller chercher.

Source : S108

L'unité qui traite la question

Cet article dit d'où vient la règle. L'unité l'enseigne : écran par écran, avec ses exercices, ses cas pratiques et son épreuve.

Copropriété : les majorités d'assemblée générale Le syndic : rémunération, contrat type et passation

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