TVA des locations meublées : le code change en 2027

D'où sort la date du 1er janvier 2027

La date circule sans son fondement. Elle ne vient pas d'un communiqué ni d'une analyse : elle est imprimée en tête de la page de l'article 261 D du code général des impôts, sous la forme d'un bandeau de version — « VERSION EN VIGUEUR DU 31/12/2023 AU 01/01/2027 » — suivi d'une ligne de filiation, « Abrogé par Ordonnance n°2025-1247 du 17 décembre 2025 - art. 9 ». Deux lignes d'interface. C'est tout ce que la page dit, et c'est déjà beaucoup.

Le calendrier, lui, est daté deux fois. Sous la version à venir de l'article 31 figure une note : « Conformément à l'article 49 de l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 dans sa rédaction résultant de l'article 17 de l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, ces dispositions, dans leur rédaction issue de ladite ordonnance n° 2025-1247, entrent en vigueur le 1er janvier 2027. » Lisez la formule lentement. Une date d'entrée en vigueur peut être déplacée par un texte postérieur, et c'est la rédaction en vigueur de l'article de calendrier qui commande, pas celle d'origine.

Un point de méthode, tant qu'on y est. Une version future ne s'ouvre qu'avec la date dans l'adresse. Interrogé sur le seul identifiant, le service rend la version en vigueur au jour de la consultation — sans le signaler. Une lecture faite sur l'adresse nue conclut tranquillement que rien ne change.

Source : S873

Ce que l'article 261 D dit encore, et jusqu'à quand

Jusqu'au 31 décembre 2026, la règle du meublé tient dans un 4° : sont exonérées « Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation. » L'exonération est le principe, et elle ne s'embarrasse ni de la durée du bail ni de la saison.

Elle tombe quand la location devient de l'hébergement. Le texte pose deux conditions cumulatives : les prestations sont offertes « pour une durée n'excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées », et elles comprennent le local meublé plus « au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ». Trois sur quatre. Deux ne suffisent pas.

Ce texte-là n'est pas réécrit : il cesse d'exister. Sa page ne porte aucune version suivante. La nuance paraît byzantine, elle ne l'est pas — un article réécrit garde son numéro et se retrouve à la même adresse, un article abrogé oblige à savoir où la matière est repartie.

Source : S397

Le nouveau code, et ce qu'il commence par écarter

Le paragraphe du code des impositions sur les biens et services qui traite des locations immobilières s'ouvre ainsi : « Les dispositions du présent paragraphe sont applicables aux locations de biens immeubles autres que les biens suivants : ». Et le premier bien de la liste est « Le logement ou le bien immeuble destiné à être utilisé comme logement ; ». Un paragraphe consacré aux locations d'immeubles qui commence par mettre le logement dehors.

Ce qu'il retient, en revanche, se lit sans ambiguïté. Une exonération de principe : « Relève d'une exonération dérogatoire la location d'un terrain non aménagé ou d'un local non meublé. [...] » Une faculté d'y renoncer : « Sur option exercée auprès de l'administration selon des modalités déterminées par arrêté du ministre chargé du budget, le fournisseur peut, pour chaque opération pour laquelle une exonération est prévue par les dispositions du présent paragraphe, écarter cette exonération. » Et un verrou en faveur du preneur : « [...] Lorsque le destinataire n'est pas un assujetti, l'exercice de cette option est subordonné à l'accord de ce dernier, révélé par une stipulation expresse dans le contrat. »

Terrain nu, local nu, option, accord du locataire non assujetti : le local commercial y trouve son régime. Le meublé d'habitation, non. Ces articles ne disent pas où il atterrit — ils s'en excluent expressément.

Source : S873

L'article 31 ne disparaît pas, il change de renvoi

Deux bornes tombant le même jour ne racontent pas la même histoire, et c'est le piège le plus coûteux de ce dossier. L'article 261 D disparaît. L'article 31 du code général des impôts, lui, change simplement de version : sa page ne porte aucune ligne d'abrogation. Une borne de fin sans mention d'abrogation annonce une version suivante, jamais une disparition.

L'écart entre les deux rédactions tient dans un seul alinéa, celui de la déduction au titre de l'amortissement des logements réhabilités. Aujourd'hui : « [...] dès lors que leur acquisition entre dans le champ d'application du I de l'article 257 [...] ». À partir du 1er janvier 2027 : « [...] dès lors que leur acquisition est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée en application des dispositions du livre II du code des impositions sur les biens et services [...] ». Même mécanisme, deux codes à ouvrir selon la date de l'opération.

Sur le reste de l'article, la prudence s'impose. Le dossier a comparé quelques divisions, pas toutes ; il n'autorise donc pas à écrire qu'aucune autre différence n'existe. Le forfait de frais de gestion de 20 € par local, lui, a été relu sur les deux versions et n'y bouge pas.

Source : S873

Une définition qui doit survivre à son code

L'article 257, cible de l'ancien renvoi, tombe le même jour et par le même article de la même ordonnance. Sa note de version le dit : « ces dispositions, à l'exception de celles mentionnées à la première colonne du tableau de l'article 15, sont abrogées à compter du 1er janvier 2027 ».

Une disposition échappe pourtant à la charrette, et ce n'est pas n'importe laquelle : « les dispositions du 2° du 2 du I du présent article sont maintenues en vigueur jusqu'à leur reprise par les mesures réglementaires mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 221-12 du code des impositions sur les biens et services ». Le 2° du 2 du I, c'est la définition de l'immeuble neuf — les cinq ans qui séparent la vente soumise à la taxe sur la valeur ajoutée de la vente exonérée. Elle reste en vigueur, dans un article abrogé, en attendant un texte réglementaire.

Une définition orpheline de son code et suspendue à un décret : voilà l'état réel du sujet à la fin de l'été 2026.

Le tableau de l'article 15 de l'ordonnance a été ouvert le 1er septembre 2026. Il compte soixante-sept lignes, et il confirme la lecture : le 2° du 2 du I de l'article 257 y figure en colonne de gauche, avec en regard le dernier alinéa de l'article L. 221-12 du code des impositions sur les biens et services — c'est bien par ce fondement-là que la définition de l'immeuble neuf sera reprise par voie réglementaire.

Et il apprend autre chose, par ce qu'il ne contient pas. L'article 261 D n'y figure nulle part. Son abrogation n'est donc pas reportée à la reprise d'un texte réglementaire : elle prend effet au 1er janvier 2027, sèchement. Ce que le tableau organise pour la définition de l'immeuble neuf, il ne l'organise pas pour l'exonération des locations.

Source : S401

La réserve, et pourquoi elle est le cœur de cet article

Cet article a d'abord été écrit sur les seules pages d'articles des codes, et il le disait. L'ordonnance elle-même a été lue depuis, au Journal officiel du 20 décembre 2025 : elle confirme ce que les en-têtes de version annonçaient — l'article 9 abroge l'article 261 D, l'article 8 modifie l'article 31 — et elle ajoute deux choses que les pages d'articles ne montraient pas.

La première est un report. L'article 49 de l'ordonnance fixait l'entrée en vigueur au 1er septembre 2026 ; l'article 17 de l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 l'a déplacée au 1er janvier 2027. La date qui circule est donc la bonne, mais elle n'est pas celle d'origine — et une date déjà déplacée une fois peut l'être deux.

La seconde est le tableau de l'article 15, exposé plus haut : l'article 261 D n'y est pas.

CE QUI RESTE NON ÉTABLI, et c'est le cœur de l'affaire. Aucun texte successeur n'a été lu qui reprenne l'exonération de la location meublée d'habitation. Nous ne savons pas sous quel numéro elle vit après le 1er janvier 2027, ni si elle est reprise à droit constant. Savoir que l'abrogation n'est pas reportée rend la question plus pressante, pas moins : il n'y a pas de filet réglementaire pour tenir l'ancien texte en vie le temps qu'un nouveau paraisse.

La distinction n'est pas un scrupule d'archiviste. Un professionnel qui cite aujourd'hui l'article 261 D cite le droit en vigueur, et il le citera encore le 31 décembre 2026. Le 2 janvier 2027, il citera un article qui n'existe plus. Entre les deux, il lui faudra une référence — et personne, à ce jour, ne devrait la lui donner sans l'avoir lue.

Source : S873

L'unité qui traite la question

Cet article dit d'où vient la règle. L'unité l'enseigne : écran par écran, avec ses exercices, ses cas pratiques et son épreuve.

Revenus fonciers et location meublée Droits d'enregistrement et TVA immobilière

Pourquoi cet article existe

Parce que la seule chose utile à dire sur cette échéance, aujourd'hui, est où s'arrête ce qu'on a effectivement lu. Nous publions les recopies littérales, la date de lecture, et la liste de ce que le dossier n'établit pas. Un lecteur qui repart d'ici sait quoi citer, jusqu'à quand, et ce qui reste à vérifier avant de rédiger une consultation. C'est moins confortable qu'une affirmation ronde, et cela se vérifie.

Chaque passage entre guillemets ci-dessus est vérifié mot à mot contre le texte recopié dans notre registre. Un article qui citerait de travers ne franchirait pas le contrôle, et ne serait pas en ligne.