Immobilier
Baux commerciaux : durée, renouvellement, loyer
Le bail commercial est le seul contrat de la matière immobilière où la loi donne au locataire un droit sur la chose d'autrui : le droit d'y rester. Non pas une tolérance, non pas une préférence — un droit dont la méconnaissance se paie par une indemnité qui, dans un emplacement correct, dépasse…
Les figures de ce module
Ce que comprend l'accès
Des leçons qui citent leurs textes
Des exercices corrigés et commentés
Le temps actif relevé
Une attestation qu'un tiers peut vérifier
Le livret PDF de l'univers
Les mises à jour du contenu
Le programme, leçon par leçon
Chaque leçon cite son texte en marge — référence, version en vigueur, date de lecture. Le programme est public ; le contenu appartient au pack.
- Le champ du statut
- Les locaux accessoires et les terrains nus
- Location-gérance et copreneurs
- Les caractéristiques du local, détaillées en cinq points
- Les baux emphytéotiques
- La durée minimale de neuf ans
- Le congé triennal du preneur
- Les baux qui peuvent écarter la faculté triennale
- Le congé du bailleur et le congé pour retraite
- Le bail dérogatoire
- Le maintien en possession
- Qui peut invoquer le droit au renouvellement
- Le congé et la tacite prolongation
- Les mentions du congé, à peine de nullité
- La demande de renouvellement
- Le silence du bailleur et le refus
- La proposition de loyer dans le congé
- La durée et la prise d'effet du bail renouvelé
- L'indemnité d'éviction
- Les clauses réputées non écrites
- La valeur locative et ses cinq éléments
- Les caractéristiques du local, détaillées en cinq points
- Les locaux accessoires et la partie d'habitation
- Les facteurs locaux de commercialité, en toutes lettres
- Comparer aux prix du voisinage : ce que la comparaison exige
- Les obligations des parties : ce qui fait baisser la valeur locative
- Terrains, locaux monovalents et bureaux : trois régimes à part
- Le plafonnement et le lissage à 10 %
- La révision triennale : le principe
- Le rythme et le plafond de la révision
- La commission départementale de conciliation
- Le droit de préférence du locataire
- Refuser le renouvellement se paie — sauf dans des cas fermés
- Deux cas seulement dispensent de toute indemnité
- Le piège des deux articles voisins qui disent l'inverse
- Reconstruire ouvre au preneur un droit de priorité
- Le droit de priorité dans l'immeuble reconstruit, et le délai de trois mois qui le conditionne
- Ce droit de priorité se perd par le silence
- Construire ou reconstruire n'exonère de rien
- La reprise du logement accessoire, et ce qu'elle coûte au loyer
- L'État et les collectivités ne s'exonèrent pas par l'utilité publique
- La fraude a son article, et il vise les montages de revente
- Le locataire ne part pas avant d'avoir été payé
- Un article abrogé qu'on trouve encore dans les manuels
- Une définition qui change d'adresse au 1er janvier 2027
- Trois textes pour un renvoi, dont une coquille corrigée en route
- Ce que l'annexe III énumère aujourd'hui
- Ce que le code des impositions prévoit à la place
- Ce que le corpus ne peut pas dire, et pourquoi il ne le dit pas
Sur quoi repose ce module
Aucun point-clé n'est publié sans l'un de ces textes. Vous pouvez les consulter avant d'acheter quoi que ce soit.
| Réf. | Texte | Version en vigueur | Consulté le |
|---|---|---|---|
| S404 | Code de commerce, article L. 145-1 | en vigueur depuis le 1er janvier 2023 | 16 août 2026 |
| S405 | Code de commerce, article L. 145-2 | en vigueur du 20 juin 2014 au 1er janvier 2027 | 16 août 2026 |
| S406 | Code de commerce, article L. 145-3 | en vigueur depuis le 21 septembre 2000 | 16 août 2026 |
| S407 | Code de commerce, article L. 145-4 | en vigueur depuis le 25 novembre 2018 | 16 août 2026 |
| S408 | Code de commerce, article L. 145-5 | en vigueur depuis le 20 juin 2014 | 16 août 2026 |
| S409 | Code de commerce, article L. 145-8 | en vigueur depuis le 24 mars 2012 | 16 août 2026 |
| S410 | Code de commerce, article L. 145-9 | en vigueur depuis le 8 août 2015 | 16 août 2026 |
| S411 | Code de commerce, article L. 145-10 | en vigueur depuis le 8 août 2015 | 16 août 2026 |
| S412 | Code de commerce, article L. 145-11 | en vigueur depuis le 21 septembre 2000 | 16 août 2026 |
| S413 | Code de commerce, article L. 145-12 | en vigueur depuis le 8 août 2015 | 16 août 2026 |
| S414 | Code de commerce, article L. 145-14 | en vigueur depuis le 21 septembre 2000 | 16 août 2026 |
| S415 | Code de commerce, article L. 145-15 | en vigueur depuis le 28 mai 2026 | 16 août 2026 |
| S416 | Code de commerce, article L. 145-33 | en vigueur depuis le 12 décembre 2001 ; aucune note d'entrée en vigueur conditionnant l'application, vérifié le 22 août 2026 | 16 août 2026 |
| S417 | Code de commerce, article L. 145-34 | en vigueur depuis le 20 juin 2014 | 16 août 2026 |
| S418 | Code de commerce, article L. 145-35 | en vigueur depuis le 20 juin 2014 | 16 août 2026 |
| S420 | Code de commerce, article L. 145-37 | en vigueur depuis le 21 septembre 2000 | 16 août 2026 |
| S421 | Code de commerce, article L. 145-38 | en vigueur depuis le 20 juin 2014 | 16 août 2026 |
| S423 | Code de commerce, article L. 145-46-1 | en vigueur depuis le 28 mai 2026 | 16 août 2026 |
| S783 | Code de commerce, articles R. 145-2 à R. 145-11 | en vigueur depuis le 27 mars 2007 pour R. 145-3 (vérifié sur la page de l'article) ; R. 145-5 porte la mention du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 | 20 août 2026 |
| S835 | Code de commerce, articles L. 145-14, L. 145-17 et L. 145-18 — le refus de renouvellement et l'indemnité d'éviction | L. 145-14 et L. 145-17 en vigueur depuis le 21 septembre 2000 ; L. 145-18 et L. 145-19 depuis le 8 août 2015 ; lus le 25 août 2026, aucune borne de fin | 25 août 2026 |
| S889 | Code de commerce, article L. 145-2 dans sa version différée au 1er janvier 2027, et la chaîne d'ordonnances qui l'y conduit | La version en vigueur de l'article L. 145-2 court du 20/06/2014 au 01/01/2027 ; la version différée, qui ne s'ouvre que par une URL datée, porte « Version en vigueur à partir du 01/01/2027 » et un bloc de note. L'article 49 de l'ordonnance n° 2025-1247 est, lui, EN VIGUEUR DEPUIS LE 29/07/2026 : l'article 19 de l'ordonnance n° 2026-671 exclut ses articles 2, 3, 16 et 17 du report au 1er janvier 2027. Relevé le 26 août 2026. | 26 août 2026 |
| S890 | Code de commerce, articles L. 145-19 à L. 145-28 — la suite des refus de renouvellement : droit de priorité, reprises, fraude, et le verrou du départ | Versions relevées article par article : L. 145-19 depuis le 08/08/2015 ; L. 145-20, L. 145-21, L. 145-22, L. 145-24, L. 145-25 et L. 145-27 depuis le 21/09/2000 ; L. 145-23-1 depuis le 16/07/2006 ; L. 145-26 depuis le 06/08/2008 ; L. 145-28 depuis le 01/01/2020, avec un bloc de note. L'article L. 145-23 est ABROGÉ depuis le 20/06/2014 par l'article 5 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ; sa dernière rédaction est versée pour mémoire, et pour elle seule. Relevé le 26 août 2026. | 26 août 2026 |
| S921 | Code général des impôts, annexe III, article 98 A, et code des impositions sur les biens et services, articles L. 111-3, L. 252-2, L. 252-4 et L. 252-5 — les deux définitions de l'objet d'art, avant et après le 1er janvier 2027 | Code général des impôts, annexe III, article 98 A : version en vigueur depuis le 27/10/1995. Code des impositions sur les biens et services : articles L. 111-3, L. 252-2, L. 252-4 et L. 252-5 en version DIFFÉRÉE au 01/01/2027, issus de l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 dont l'article 19 fixe cette date. Relevé le 26 août 2026. | 26 août 2026 |
Ce que ce module n'enseigne pas
Nous préférons écrire nos limites plutôt que de les laisser découvrir. Chacune indique jusqu'où la lecture des textes est allée, et ce qu'il faudrait lire pour aller plus loin.
Les exceptions au paiement de l'indemnité d'éviction
LU ET RECOPIÉ le 26 août 2026 : les articles L. 145-19 à L. 145-28 (S890), et le II de l'article L. 145-17 versé en complément (S835). Dix-sept passages, tous littéraux à la collation.
L'article L. 145-14 (S414) impose l'indemnité d'éviction « sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants ». Ces articles — motif grave et légitime, immeuble insalubre, reprise pour habitation, reconstruction — n'ont pas été consultés pour ce module. Décrire un refus de renouvellement sans indemnité à partir du seul article L. 145-14 reviendrait à énoncer une règle à partir de la réserve qui l'écarte.
Pour fermer ce point : Le module distingue les refus sans indemnité, les reprises avec indemnité et le verrou du départ. RESTE HORS PÉRIMÈTRE : les articles L. 145-15, L. 145-16 et L. 145-29 à L. 145-30 de la même section.
La version de l'article L. 145-2 est bornée au 1er janvier 2027
CHAÎNE ÉTABLIE le 26 août 2026 (S889) : la borne du 1er janvier 2027 vient de l'ordonnance n° 2025-1247, dont l'article 49 a été réécrit par l'article 17 de l'ordonnance n° 2026-671, elle-même exclue de son propre report par son article 19.
La page de l'article L. 145-2 consultée le 16 août 2026 (S405) porte la mention « en vigueur du 20/06/2014 au 01/01/2027 » et renvoie à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, article 1. Le texte qui produit la borne n'est pas désigné sur cette page et la version postérieure n'a pas été ouverte. Les articles 31, 261 D et 1594 F quinquies du code général des impôts portent une borne à la même date, ce qui suggère un mouvement d'ensemble sans le démontrer.
Pour fermer ce point : Le module expose la chaîne des trois ordonnances et le changement de renvoi. La portée du changement fait l'objet d'un point ouvert distinct.
Le champ du 6° du I de l'article L. 145-2 change-t-il réellement au 1er janvier 2027 ?
LES DEUX DÉFINITIONS SONT AU REGISTRE (S921), lues et comparées le 26 août 2026 : l'article 98 A de l'annexe III énumère et plafonne, le futur article L. 252-4 délègue à un arrêté. Vingt et un passages recopiés, tous littéraux à la collation.
Code de commerce, art. L. 145-2, I, 6° → code général des impôts, annexe III, art. 98 A → code des impositions sur les biens et services, art. L. 252-4 REVÉRIFIÉ LE 27 AOÛT 2026, et la moitié de la question se répond. Les deux rédactions du 6° sont recopiées : celle en vigueur renvoie à « l'article 98 A de l'annexe III du code général des impôts », celle applicable au 1er janvier 2027 renvoie à « l'article L. 252-4 du code des impositions sur les biens et services ». Le renvoi change donc bien, et avec lui le véhicule : un décret cède la place à un arrêté du ministre chargé du budget. Cet arrêté n'est pas paru — la rubrique « Cité par » de L. 252-4 ne contient que quatre articles de code (L. 834-6 du code de commerce, 1460 et 93 du code général des impôts, L. 145-2 du code de commerce), aucun texte réglementaire. Tant qu'il manque, on sait que le champ change et l'on ne sait pas de combien.
Pour fermer ce point : Surveiller la parution de l'arrêté du ministre chargé du budget prévu par l'article L. 252-4, qui fixera les conditions matérielles d'intervention de l'artiste et la limite d'exemplaires. Avant lui, le champ ne peut pas être comparé. Échéance utile : avant le 1er janvier 2027.
Évaluation
S'abonnerNos tarifs Le catalogue
Module immo-21-baux-commerciaux, version 10, publiée le 4 septembre 2026, contenu vérifié
le 16 août 2026.
Module 21 sur 30 de son univers. Recommandé après Droits d'enregistrement et TVA immobilière. L'ordre du catalogue est la séquence recommandée — chaque module reste suivable seul.
Deux documents à emporter, compris dans l'accès payant : le livret PDF de cette unité — sa synthèse, ses points-clés, ses schémas et le texte officiel de chacune de ses sources, recopié en entier — et le livret PDF de l'univers, qui relie toutes les unités du même métier.
La fiche, en clair
Ce qu'un organisme de formation doit annoncer avant l'achat, et ce que vous avez le droit de nous demander.
- Public visé
- Professionnels déjà en exercice ou en cours d'immatriculation, soumis à une obligation de formation continue.
- Obligation visée
- Quatorze heures par an, ou quarante-deux sur trois années consécutives — décret n° 2016-173.
- Prérequis
- Aucun prérequis de diplôme. La maîtrise du français écrit et un accès à internet suffisent — nos unités s'adressent à des praticiens, pas à des débutants de la matière.
- Objectifs pédagogiques
- Situer la règle applicable, l'appliquer à un dossier réel, et savoir remonter au texte qui la fonde. Pour cette unité, l'objectif se vérifie notion par notion : elle en enseigne 49 et vous demandera de démontrer les 49 suivantes, chacune par au moins une question.
- Le champ du statut
- Les locaux accessoires et les terrains nus
- Location-gérance et copreneurs
- Les caractéristiques du local, détaillées en cinq points
- Les baux emphytéotiques
- La durée minimale de neuf ans
- Le congé triennal du preneur
- Les baux qui peuvent écarter la faculté triennale
- Le congé du bailleur et le congé pour retraite
- Le bail dérogatoire
- Le maintien en possession
- Qui peut invoquer le droit au renouvellement
- Le congé et la tacite prolongation
- Les mentions du congé, à peine de nullité
- La demande de renouvellement
- Le silence du bailleur et le refus
- La proposition de loyer dans le congé
- La durée et la prise d'effet du bail renouvelé
- L'indemnité d'éviction
- Les clauses réputées non écrites
- La valeur locative et ses cinq éléments
- Les caractéristiques du local, détaillées en cinq points
- Les locaux accessoires et la partie d'habitation
- Les facteurs locaux de commercialité, en toutes lettres
- Comparer aux prix du voisinage : ce que la comparaison exige
- Les obligations des parties : ce qui fait baisser la valeur locative
- Terrains, locaux monovalents et bureaux : trois régimes à part
- Le plafonnement et le lissage à 10 %
- La révision triennale : le principe
- Le rythme et le plafond de la révision
- La commission départementale de conciliation
- Le droit de préférence du locataire
- Refuser le renouvellement se paie — sauf dans des cas fermés
- Deux cas seulement dispensent de toute indemnité
- Le piège des deux articles voisins qui disent l'inverse
- Reconstruire ouvre au preneur un droit de priorité
- Le droit de priorité dans l'immeuble reconstruit, et le délai de trois mois qui le conditionne
- Ce droit de priorité se perd par le silence
- Construire ou reconstruire n'exonère de rien
- La reprise du logement accessoire, et ce qu'elle coûte au loyer
- L'État et les collectivités ne s'exonèrent pas par l'utilité publique
- La fraude a son article, et il vise les montages de revente
- Le locataire ne part pas avant d'avoir été payé
- Un article abrogé qu'on trouve encore dans les manuels
- Une définition qui change d'adresse au 1er janvier 2027
- Trois textes pour un renvoi, dont une coquille corrigée en route
- Ce que l'annexe III énumère aujourd'hui
- Ce que le code des impositions prévoit à la place
- Ce que le corpus ne peut pas dire, et pourquoi il ne le dit pas
- Modalités et délais d'accès
- Formation entièrement à distance, en autonomie. L'accès est ouvert immédiatement après le règlement et dure un an.
- Modalités d'évaluation
- Questions d'entraînement non notées pendant la lecture, cas pratiques corrigés, puis une épreuve finale. Le temps actif est relevé, jamais déclaré.
- Accessibilité aux personnes en situation de handicap
- Les pages suivent les contrastes et la navigation au clavier ; les figures portent une description. Une situation particulière se signale à notre référent avant l'inscription, pour que nous cherchions ensemble l'aménagement possible ou, à défaut, une orientation vers un organisme mieux équipé.
- Horaires
- Aucun horaire imposé et aucune session collective : la formation est asynchrone, l'accès est permanent pendant toute sa durée, et chacun avance quand il peut. Le temps actif est relevé par la plateforme, jamais déclaré par l'apprenant.
- Intervenants
- Les contenus sont conçus et tenus à jour par Pierre Louis LE GOUIC. Les titres, l'expérience professionnelle et les travaux qui les fondent figurent au dossier de l'organisme et sont communiqués sur demande.
- Qui répond aux apprenants
- Une assistance unique, technique et pédagogique, joignable depuis l'espace personnel et par écrit. Chaque demande est horodatée à sa réception et à sa première réponse ; ces délais sont mesurés et consultables en interne, et aucun délai n'est promis tant que le dispositif n'a pas assez tourné pour en annoncer un tenable.
- Règlement intérieur
- Applicable à toute personne inscrite, il fixe les règles de discipline et les garanties qui protègent l'apprenant avant toute sanction. Il est consultable en entier sur la page règlement intérieur, et l'article L. 6353-8 du code du travail veut qu'il le soit AVANT l'inscription définitive.
Une question sur l'un de ces points ? Écrivez-nous : la réponse vous parvient sous deux jours ouvrés.