Immobilier
L'avant-contrat : promesse, compromis, indemnité d'immobilisation
Tout le malentendu de l'avant-contrat tient dans un mot du code civil. L'article 1583 énonce que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été…
Les figures de ce module
Ce que comprend l'accès
Des leçons qui citent leurs textes
Des exercices corrigés et commentés
Le temps actif relevé
Une attestation qu'un tiers peut vérifier
Le livret PDF de l'univers
Les mises à jour du contenu
Le programme, leçon par leçon
Chaque leçon cite son texte en marge — référence, version en vigueur, date de lecture. Le programme est public ; le contenu appartient au pack.
- La vente est parfaite avant l'acte notarié
- Ce que le mot parfaite ne signifie pas
- La promesse synallagmatique vaut vente
- Ce que l'équivalence n'efface pas
- Terrains lotis : une formation particulière
- La date de la convention sur un terrain loti
- La promesse unilatérale de vente
- La révocation prématurée du promettant
- Le tiers qui traite malgré la promesse
- Le pacte de préférence
- Les trois sanctions de la violation du pacte
- L'action interrogatoire, la parade méconnue
- L'engagement unilatéral d'achat avec versement
- Les arrhes et la faculté de dédit
- Ce que l'article 1590 ne dit pas
- Réflexion et rétractation, deux mécaniques distinctes
- Les dix jours de l'acquéreur non professionnel
- Le point de départ et la forme de la notification
- Quand l'avant-contrat manque : le délai de réflexion
- L'interdiction de recevoir un versement
- L'exception du dépôt entre les mains d'un professionnel
- L'avant-contrat doit dire si le prix est payé à crédit
- La mention de la main de l'acquéreur
- La sanction : la condition suspensive revient
- La condition suspensive d'obtention du prêt
- Ce qui se passe si le prêt n'est pas obtenu
- L'indemnité d'immobilisation ne figure dans aucun texte
- Ce n'est pas une clause pénale, parce que le bénéficiaire ne s'engage à rien
- C'est le prix de l'exclusivité — et cela change tout pour le vendeur
- Ce que ces arrêts ne disent pas, et pourquoi il faut le préciser
- Les arrhes : chacun peut se dédire, et le prix du dédit n'est pas le même
- Entre professionnel et consommateur, les arrhes sont présumées
- La clause pénale, elle, se modère
- En lotissement, le montant est plafonné et la liberté préservée
- Au-delà de dix-huit mois, la promesse change de régime
- En vente en l'état futur d'achèvement, six cas de restitution sans retenue
- Ce que ce point ne dit pas
- Ce que le décret exige de la remise directe de l'avant-contrat
- Le jumeau du délai de réflexion, et le mot qui les sépare
Sur quoi repose ce module
Aucun point-clé n'est publié sans l'un de ces textes. Vous pouvez les consulter avant d'acheter quoi que ce soit.
| Réf. | Texte | Version en vigueur | Consulté le |
|---|---|---|---|
| S17 | Code de la consommation, article L. 313-41 | version en vigueur depuis le 1er juillet 2016 (modifié par Ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 - art. 3) ; aucune date de fin affichée | 8 août 2026 |
| S459 | Code civil, article 1123 | en vigueur depuis le 1er octobre 2016 (ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, art. 2) | 16 août 2026 |
| S460 | Code civil, article 1124 | en vigueur depuis le 1er octobre 2016 (ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, art. 2) | 16 août 2026 |
| S461 | Code civil, article 1583 | en vigueur depuis le 21 mars 1804 | 16 août 2026 |
| S462 | Code civil, article 1589 | en vigueur depuis le 30 juillet 1930 | 16 août 2026 |
| S463 | Code civil, article 1589-1 | en vigueur depuis le 1er juin 2001 | 16 août 2026 |
| S464 | Code civil, article 1590 | en vigueur depuis le 21 mars 1804 | 16 août 2026 |
| S465 | Code civil, article 1122 | en vigueur depuis le 1er octobre 2016 (ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, art. 2) | 16 août 2026 |
| S466 | Code de la consommation, article L. 313-40 | en vigueur depuis le 1er juillet 2016 (ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016, art. 3) | 16 août 2026 |
| S467 | Code de la consommation, article L. 313-42 | en vigueur depuis le 1er juillet 2016 (ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016, art. 3) | 16 août 2026 |
| S66 | Code de la construction et de l'habitation, article L. 271-1 | version en vigueur depuis le 25/11/2018 ; modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 78 ; pas de date de fin affichée | 8 août 2026 |
| S67 | Code de la construction et de l'habitation, article L. 271-2 | en vigueur depuis le 08/08/2015 (modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 210 ; aucune date de fin affichée) | 8 août 2026 |
| S816 | Cour de cassation, 3e ch. civ. 5 décembre 1984 n° 83-11.788, 1re ch. civ. 5 décembre 1995 n° 93-19.874 et 3e ch. civ. 30 avril 2002 n° 00-16.422, publiés au bulletin — la nature de l'indemnité d'immobilisation ; code civil, articles 1226 (ancien) et 1231-5 | décisions définitives ; portée vérifiée le 23 août 2026 — une jurisprudence n'a pas de version en vigueur et peut être renversée sans préavis ; l'article 1231-5 est en vigueur depuis le 1er octobre 2016 | 23 août 2026 |
| S922 | Code civil, articles 1590, 1217, 1224, 1229 et 1231-5, code de la consommation article L. 214-1, code de l'urbanisme articles L. 442-8 et R*442-12, et code de la construction et de l'habitation articles L. 290-1, L. 290-2, R. 261-28 et R. 261-31 — le sort du dépôt selon sa qualification | Code civil : article 1590 en vigueur depuis le 21/03/1804, articles 1224 et 1229 depuis le 01/10/2016, article 1231-5 depuis le 01/10/2016, article 1217 depuis le 01/10/2018. Code de la consommation, article L. 214-1 : depuis le 01/07/2016. Code de l'urbanisme : article L. 442-8 depuis le 25/11/2018, article R*442-12 depuis le 01/10/2007. Code de la construction et de l'habitation : article L. 290-1 depuis le 01/07/2009, article L. 290-2 depuis le 24/03/2014, articles R. 261-28 et R. 261-31 depuis le 01/09/1967. Relevé le 26 août 2026. | 26 août 2026 |
| S929 | Code de la construction et de l'habitation, article D. 271-6 — la forme de la remise directe de l'avant-contrat | Version en vigueur depuis le 14/05/2016. Modifié par décret n° 2016-579 du 11 mai 2016 - art. 1. Aucune borne de fin, aucune version différée relevée. | 4 septembre 2026 |
| S930 | Code de la construction et de l'habitation, article D. 271-7 — la forme de la remise directe du projet d'acte authentique | Version en vigueur depuis le 14/05/2016. Modifié par décret n° 2016-579 du 11 mai 2016 - art. 2. Aucune borne de fin. | 4 septembre 2026 |
Ce que ce module n'enseigne pas
Nous préférons écrire nos limites plutôt que de les laisser découvrir. Chacune indique jusqu'où la lecture des textes est allée, et ce qu'il faudrait lire pour aller plus loin.
Le régime de l'indemnité d'immobilisation
TROIS ARRÊTS PUBLIÉS LUS ET VÉRIFIÉS, POINTS ÉCRITS
Aucun texte ne définit l'indemnité d'immobilisation. La réponse est jurisprudentielle et repose sur trois arrêts publiés au bulletin, lus et vérifiés le 23 août 2026 (S816) : Cass. civ. 3e, 5 décembre 1984, n° 83-11.788 (visa de l'ancien article 1226) ; Cass. civ. 1re, 5 décembre 1995, n° 93-19.874 (visa de l'article 1134) ; Cass. civ. 3e, 30 avril 2002, n° 00-16.422 (visa de l'ancien article 1226). L'indemnité n'est pas une clause pénale faute d'engagement du bénéficiaire ; elle est le prix de l'exclusivité. Cinq points écrits, dont celui qui rappelle l'article 1589-1 pour le montage symétrique.
Pour fermer ce point : Les deux arrêts fondateurs ont été rendus sous l'empire de l'article 1226, remplacé par l'article 1231-5 le 1er octobre 2016. Aucune décision statuant sur la rédaction nouvelle n'a été recherchée : le corpus ne transpose donc pas la solution et le dit. Les alinéas de l'article 1231-5 au-delà du deuxième n'ont pas été recopiés.
Les modalités d'attestation de la remise en main propre de l'avant-contrat
FAUX NÉGATIF REDRESSÉ LE 4 SEPTEMBRE 2026. Le décret existe et existait déjà le jour du constat : articles D. 271-6 et D. 271-7 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 14 mai 2016, créés en 2008. Recopiés littéralement en S929 et S930, deux points-clés écrits.
L'article L. 271-1 (S66) admet la remise directe de l'acte par le professionnel mandaté et fait courir le délai de rétractation du lendemain de cette remise, « attestée selon des modalités fixées par décret ». Ce décret est l'article D. 271-6 du même code pour la rétractation, et l'article D. 271-7 pour le délai de réflexion du cinquième alinéa. Tous deux exigent que l'acte remis reproduise l'article L. 271-2 et que le bénéficiaire y inscrive de sa main deux mentions datées. AUCUN DES DEUX NE PRONONCE DE SANCTION : le corpus enseigne la forme prescrite et ne transpose aucune conséquence que le texte n'écrit pas.
Pour fermer ce point : POURQUOI LE CORPUS AVAIT CONCLU À L'ABSENCE, et c'est la leçon à garder : la recherche du 18 août 2026 portait sur l'expression « remise en main propre », qui est notre vocabulaire. Le texte écrit « remis directement à l'acquéreur non professionnel ». Une requête formulée dans nos mots plutôt que dans ceux du texte ne trouve rien, et la note qui closait la recherche — à ne pas rechercher une troisième fois — a scellé l'erreur pendant dix-sept jours. Une recherche infructueuse se rejoue avec les mots du texte, jamais avec les siens. RESTE HORS PÉRIMÈTRE : le décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008 qui a créé ces articles n'a pas été ouvert dans sa version d'origine ; la rédaction enseignée est celle de 2016, lue directement.
Ce que devient le dépôt lorsque l'acquéreur se rétracte hors condition de prêt
LU ET RECOPIÉ le 26 août 2026 (S922) : code civil articles 1590, 1217, 1224, 1229 et 1231-5, code de la consommation article L. 214-1, code de l'urbanisme articles L. 442-8 et R*442-12, code de la construction et de l'habitation articles L. 290-1, L. 290-2, R. 261-28 et R. 261-31. Dix-neuf passages, tous littéraux à la collation.
Deux textes règlent chacun un cas. L'article L. 271-2 (S67) impose la restitution des fonds dans les vingt et un jours lorsque l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation. L'article L. 313-41 (S17) impose une restitution immédiate et intégrale lorsque la condition suspensive de prêt n'est pas réalisée. Aucun des textes lus ne dit ce qu'il advient du dépôt lorsque l'acquéreur renonce hors de ces deux hypothèses, par exemple après l'expiration du délai de rétractation et avec un prêt obtenu.
Pour fermer ce point : Le module expose les quatre régimes et refuse de qualifier à la place du contrat. RESTE HORS PÉRIMÈTRE : le plafond chiffré de l'article R*442-12, dont seule l'existence est enseignée.
Évaluation
S'abonnerNos tarifs Le catalogue
Module immo-22-avant-contrat, version 10, publiée le 4 septembre 2026, contenu vérifié
le 16 août 2026.
Module 22 sur 30 de son univers. Recommandé après Baux commerciaux : durée, renouvellement, loyer. L'ordre du catalogue est la séquence recommandée — chaque module reste suivable seul.
Deux documents à emporter, compris dans l'accès payant : le livret PDF de cette unité — sa synthèse, ses points-clés, ses schémas et le texte officiel de chacune de ses sources, recopié en entier — et le livret PDF de l'univers, qui relie toutes les unités du même métier.
La fiche, en clair
Ce qu'un organisme de formation doit annoncer avant l'achat, et ce que vous avez le droit de nous demander.
- Public visé
- Professionnels déjà en exercice ou en cours d'immatriculation, soumis à une obligation de formation continue.
- Obligation visée
- Quatorze heures par an, ou quarante-deux sur trois années consécutives — décret n° 2016-173.
- Prérequis
- Aucun prérequis de diplôme. La maîtrise du français écrit et un accès à internet suffisent — nos unités s'adressent à des praticiens, pas à des débutants de la matière.
- Objectifs pédagogiques
- Situer la règle applicable, l'appliquer à un dossier réel, et savoir remonter au texte qui la fonde. Pour cette unité, l'objectif se vérifie notion par notion : elle en enseigne 39 et vous demandera de démontrer les 39 suivantes, chacune par au moins une question.
- La vente est parfaite avant l'acte notarié
- Ce que le mot parfaite ne signifie pas
- La promesse synallagmatique vaut vente
- Ce que l'équivalence n'efface pas
- Terrains lotis : une formation particulière
- La date de la convention sur un terrain loti
- La promesse unilatérale de vente
- La révocation prématurée du promettant
- Le tiers qui traite malgré la promesse
- Le pacte de préférence
- Les trois sanctions de la violation du pacte
- L'action interrogatoire, la parade méconnue
- L'engagement unilatéral d'achat avec versement
- Les arrhes et la faculté de dédit
- Ce que l'article 1590 ne dit pas
- Réflexion et rétractation, deux mécaniques distinctes
- Les dix jours de l'acquéreur non professionnel
- Le point de départ et la forme de la notification
- Quand l'avant-contrat manque : le délai de réflexion
- L'interdiction de recevoir un versement
- L'exception du dépôt entre les mains d'un professionnel
- L'avant-contrat doit dire si le prix est payé à crédit
- La mention de la main de l'acquéreur
- La sanction : la condition suspensive revient
- La condition suspensive d'obtention du prêt
- Ce qui se passe si le prêt n'est pas obtenu
- L'indemnité d'immobilisation ne figure dans aucun texte
- Ce n'est pas une clause pénale, parce que le bénéficiaire ne s'engage à rien
- C'est le prix de l'exclusivité — et cela change tout pour le vendeur
- Ce que ces arrêts ne disent pas, et pourquoi il faut le préciser
- Les arrhes : chacun peut se dédire, et le prix du dédit n'est pas le même
- Entre professionnel et consommateur, les arrhes sont présumées
- La clause pénale, elle, se modère
- En lotissement, le montant est plafonné et la liberté préservée
- Au-delà de dix-huit mois, la promesse change de régime
- En vente en l'état futur d'achèvement, six cas de restitution sans retenue
- Ce que ce point ne dit pas
- Ce que le décret exige de la remise directe de l'avant-contrat
- Le jumeau du délai de réflexion, et le mot qui les sépare
- Modalités et délais d'accès
- Formation entièrement à distance, en autonomie. L'accès est ouvert immédiatement après le règlement et dure un an.
- Modalités d'évaluation
- Questions d'entraînement non notées pendant la lecture, cas pratiques corrigés, puis une épreuve finale. Le temps actif est relevé, jamais déclaré.
- Accessibilité aux personnes en situation de handicap
- Les pages suivent les contrastes et la navigation au clavier ; les figures portent une description. Une situation particulière se signale à notre référent avant l'inscription, pour que nous cherchions ensemble l'aménagement possible ou, à défaut, une orientation vers un organisme mieux équipé.
- Horaires
- Aucun horaire imposé et aucune session collective : la formation est asynchrone, l'accès est permanent pendant toute sa durée, et chacun avance quand il peut. Le temps actif est relevé par la plateforme, jamais déclaré par l'apprenant.
- Intervenants
- Les contenus sont conçus et tenus à jour par Pierre Louis LE GOUIC. Les titres, l'expérience professionnelle et les travaux qui les fondent figurent au dossier de l'organisme et sont communiqués sur demande.
- Qui répond aux apprenants
- Une assistance unique, technique et pédagogique, joignable depuis l'espace personnel et par écrit. Chaque demande est horodatée à sa réception et à sa première réponse ; ces délais sont mesurés et consultables en interne, et aucun délai n'est promis tant que le dispositif n'a pas assez tourné pour en annoncer un tenable.
- Règlement intérieur
- Applicable à toute personne inscrite, il fixe les règles de discipline et les garanties qui protègent l'apprenant avant toute sanction. Il est consultable en entier sur la page règlement intérieur, et l'article L. 6353-8 du code du travail veut qu'il le soit AVANT l'inscription définitive.
Une question sur l'un de ces points ? Écrivez-nous : la réponse vous parvient sous deux jours ouvrés.